Vásárolnék
Ingatlanvásárlás lépésről lépésre
A jó döntés nem a hirdetés megnyitásával kezdődik. Előbb tisztázd a keretet, a valódi igényeket és a finanszírozást, majd ugyanilyen tudatosan vizsgáld meg az ingatlant, a dokumentumokat és magát az ügyletet.
01 · Felkészülés
Előbb azt döntsd el, mire van valóban szükséged.
Sok vásárló túl korán kezdi nézni a hirdetéseket. Ha előtte nincs tisztázva, hogy mely feltételek kötelezőek és melyekben lehet engedni, a kínálat könnyen elviszi a döntést egy eredetileg nem tervezett irányba.
Írd le a valódi igényeket
- Lakás vagy családi ház?
- Új vagy használt ingatlan?
- Mely települések, kerületek vagy városrészek jöhetnek szóba?
- Mekkora minimális és ideális alapterület szükséges?
- Mely feltételek nélkülözhetetlenek, és melyek csak előnyt jelentenek?
- Milyen időtávra tervezel az ingatlannal?
Ne csak a vételárral számolj
- saját forrás és esetleges hitel;
- vagyonszerzési illeték;
- ügyvédi és finanszírozási költségek;
- költözés, biztosítás és induló kiadások;
- azonnali javítás vagy felújítás;
- biztonsági tartalék a vásárlás után is.
Ne úgy tervezz, hogy a vásárlás után minden megtakarításod elfogyjon. Egy ingatlan birtokbaadását követően gyakran jelennek meg olyan költségek, amelyek a hirdetésből vagy az első megtekintésből még nem látszanak.
02 · Finanszírozás
Ha hitel is kell, még a komoly keresés előtt tisztázd a lehetőségeidet.
A bank által nyújtható hitel összegét nemcsak a jövedelem, hanem a fedezetként bevont ingatlan értéke és az aktuális adósságfék-szabályok is korlátozzák. A banki értékbecslésben megállapított forgalmi érték eltérhet a kialkudott vételártól, ezért a finanszírozási tartalék különösen fontos.
Amit előre érdemes tisztázni
- mekkora saját forrás áll rendelkezésre;
- milyen havi törlesztés vállalható kényelmesen;
- vannak-e meglévő hitelek vagy más rendszeres kötelezettségek;
- milyen futamidő és kamatkockázat fér bele;
- milyen előminősítést tud adni a bank vagy hitelközvetítő;
- mennyi időt igényelhet a finanszírozási folyamat.
A hitelösszeg és a fedezetként szolgáló ingatlan bank által megállapított forgalmi értékének kapcsolatát korlátozza.
A vállalható hiteltörlesztést a hitelfelvevő igazolt, rendszeres jövedelméhez köti.
03 · Keresés
Ne csak négyzetmétert és árat hasonlíts össze.
Két azonos méretű ingatlan használhatósága teljesen eltérő lehet. A jó alaprajz, a természetes fény, az elhelyezkedés vagy a zajterhelés sokszor fontosabb, mint néhány plusz négyzetméter.
Ezek miatt ne feltétlenül mondj le egy jó ingatlanról
- festés, burkolatok;
- konyha és szaniterek;
- belső ajtók;
- berendezés;
- bizonyos belső alaprajzi megoldások.
Ezeket sokkal szigorúbban mérlegeld
- elhelyezkedés és környezet;
- telekméret és tájolás;
- kilátás és zaj;
- emelet és lift hiánya;
- a társasház állapota;
- környező épületek és szomszédság.
04 · Megtekintés
Ne csak a lakást nézd meg. Azt is nézd meg, aminek később együtt viseled a költségét.
Egy lakás felújításáról a tulajdonos maga dönthet. A tető, homlokzat, strangok, fővezetékek vagy lift nagyobb felújításához viszont közös döntés és közös finanszírozás szükséges.
Társasházi lakásnál nézd meg
- a homlokzat, tető és lépcsőház állapotát;
- a víz-, csatorna- és elektromos fővezetékeket;
- a liftet, pincét, vízszigetelést és közös gépészetet;
- a közös költséget és felújítási tartalékot;
- a tervezett és korábban elvégzett nagyobb munkákat;
- van-e jelentős társasházi tartozás vagy várható rendkívüli befizetés.
Családi háznál nézd meg
- tető, alapozás, repedések és vízszigetelés;
- elektromos hálózat és gépészet;
- nyílászárók és fűtési rendszer;
- csatorna, közművek és telek állapota;
- melléképületek és hozzáépítések;
- az épületek jogi és térképi megfelelősége.
Egy független műszaki szakember díja eltörpülhet egy később feltárt szerkezeti, nedvesedési, tető- vagy gépészeti probléma költségéhez képest.
05 · Dokumentumok és jogi helyzet
A valóságot, a tulajdoni lapot és a térképet együtt kell nézni.
A jó állapotú ingatlan sem jó vétel, ha a tulajdoni vagy használati helyzet rendezetlen. Az adásvételi szerződés elkészítése ügyvédi feladat, de vevőként neked is érdemes érteni, milyen kérdéseket kell tisztázni.
Tulajdonosok, tulajdoni hányadok, haszonélvezet, jelzálog, végrehajtás, szolgalom, tilalmak és egyéb bejegyzések.
Különösen családi háznál ellenőrizd, hogy a valós épületek és bővítések megfelelnek-e a nyilvántartott állapotnak.
Alapító okirat, közös költség, fontos közgyűlési döntések, tervezett felújítások és a közös tulajdon helyzete.
Meglévő lakóingatlan eladásakor a tanúsítványt az adásvételi szerződés aláírásáig be kell mutatni a vevőnek, birtokbaadáskor pedig át kell adni.
06 · Ajánlat és szerződés
Az ajánlatnál már ne csak az árat egyeztessétek.
A vételár mellett legalább ilyen fontos a fizetési ütemezés, a finanszírozás, a birtokbaadás időpontja, az ingatlanban maradó tárgyak és az, hogy milyen feltételekkel tud az ügylet biztonságosan teljesülni.
Ajánlattétel előtt
- legyen tiszta a finanszírozás és annak időigénye;
- tisztázd, ki jogosult az ingatlan eladására;
- az ismert műszaki és jogi kérdésekre legyen válasz;
- írásos ajánlatnál értsd a vállalt határidőket és feltételeket;
- ne adj át jelentős összeget tisztázatlan jogcímen.
Szerződésben tipikusan rendezendő
- vételár és fizetési ütemezés;
- foglaló, előleg és más teljesítések jogcíme;
- hitelből fizetett vételárrész feltételei;
- tehermentesítés és szükséges engedélyek;
- birtokbaadás időpontja és feltételei;
- az ingatlannal együtt átadott tartozékok.
Eltérő jogkövetkezmények kapcsolódhatnak hozzájuk. A konkrét megoldást és az átadandó összeg jogcímét az ügyletet készítő ügyvéddel egyeztesd.
07 · Birtokbaadás
A kulcsátadás legyen dokumentált lezárása az ügyletnek.
A birtokbaadáskor ne csak a kulcsokat vedd át. Készüljön jegyzőkönyv, rögzítsétek a mérőóraállásokat, az átadott kulcsokat, távirányítókat, dokumentumokat és az ingatlan tényleges állapotát.
08 · Ingatlanközvetítő
Egy jó közvetítő a vevő oldalán is időt és felesleges köröket takaríthat meg.
A közvetítő értéke nem kizárólag abban áll, hogy megmutat egy ingatlant. Segíthet pontosítani az igényeket, szűrni a kínálatot, összehasonlítani az ingatlanokat, felismerni a további vizsgálatot igénylő kérdéseket és koordinálni a folyamat résztvevőit.
Amiben hasznos lehet
- igények és reális keresési kör pontosítása;
- felesleges megtekintések kiszűrése;
- ingatlanok összehasonlítása;
- tárgyalási folyamat szervezése;
- ügyvéd, hitelközvetítő vagy műszaki szakértő bevonásának koordinálása;
- a finanszírozási és határidő-kockázatok korai felismerése.
A közvetítő megbízási jogviszonya meghatározza, kinek az érdekében jár el. Ettől függetlenül sok gyakorlati információval és szervezési segítséggel támogathatja a folyamatot, de a jogi képviselet nem az ő feladata.
Hivatalos források
Változó szabályoknál mindig ellenőrizd az aktuális hivatalos tájékoztatást.
A finanszírozási korlátok, illetékszabályok és egyéb részletszabályok változhatnak. Ezeknél az alábbi hivatalos oldalak az elsődleges források.
Következő lépés
Nézd meg a kínálatot már tudatos szempontok alapján.
A keresőben az Ingatlannyilvántartás rendszer partnerirodáinak publikus ingatlanjai jelennek meg.