Eladnék
Ingatlaneladás lépésről lépésre
A sikeres eladás nem a hirdetés feladásával kezdődik. Előbb tisztázd az eladás célját és időzítését, rendezd a dokumentumokat, határozd meg a reális piaci árat, majd készíts olyan értékesítési folyamatot, amelyben a komoly vevők gyorsan és biztonságosan tudnak dönteni.
01 · Felkészülés
Az eladás előtt először a saját helyzetedet tedd egyértelművé.
Az eladás ütemezését és feltételeit alapvetően meghatározza, miért adod el az ingatlant, mikorra van szükséged a vételárra, és hogy az eladással párhuzamosan vásárolsz-e másik ingatlant. Ezeket még az első érdeklődő előtt érdemes tisztázni.
Gondold végig az időzítést
- Mi az eladás célja, és mennyire sürgős?
- Másik ingatlant vásárolsz-e az eladásból?
- Mikor tudod ténylegesen birtokba adni az ingatlant?
- Van-e fennálló hitel vagy más teher?
- Haszonélvezet vagy más használati jog érinti-e az ingatlant?
- Minden tulajdonos egyetért-e az értékesítéssel és annak feltételeivel?
Készítsd elő a dokumentumokat
- aktuális tulajdoni helyzet;
- társasházi alapító okirat és fontosabb közgyűlési információk;
- közös költség és esetleges tartozások;
- alaprajz és rendelkezésre álló műszaki dokumentumok;
- felújításokhoz, értéknövelő beruházásokhoz kapcsolódó számlák;
- energetikai tanúsítvány beszerzésének előkészítése.
A foglaló, a vételárrészletek, a hitel folyósítása és a birtokbaadás időpontja könnyen egymásra épül. Az időzítési kockázat sokszor fontosabb, mint néhány százalék különbség az eladási árban.
02 · Árazás
A hirdetési ár, a piaci érték és a tényleges eladási ár három különböző dolog.
A környéken meghirdetett ingatlanok árai hasznos támpontok, de önmagukban nem mutatják meg, mennyiért történnek valódi adásvételek. A túl magas induló ár hosszabb értékesítési időhöz és a hirdetés „elfáradásához” vezethet.
A négyzetméterár önmagában kevés
- eltérő műszaki állapot;
- más emelet vagy lift;
- eltérő tájolás és benapozás;
- jobb vagy rosszabb alaprajz;
- zaj, kilátás és közvetlen környezet;
- társasház vagy telek állapota.
Piacképes induló ár
Olyan ár, amely mellett van érdeklődés, de nem kényszerít indokolatlan engedményre. A jó árstratégia figyeli a hasonló kínálatot, a keresletet, az ingatlan egyedi előnyeit és az eladó időkeretét is.
Ha egy ingatlan hónapokon át ugyanazzal a hirdetéssel jelenik meg, a vevők egy része már nem új lehetőségként, hanem régóta eladatlan ingatlanként tekint rá. Az ár későbbi csökkentése nem mindig hozza vissza az első hetek figyelmét.
03 · Felkészítés és hirdetés
Eladás előtt ne álomotthont építs, hanem könnyen megérthető ingatlant mutass.
Nem minden felújítás térül meg az eladási árban. A cél inkább az, hogy az ingatlan tiszta, rendezett, világos és jól bejárható legyen, a hirdetés pedig pontosan mutassa meg azokat a tulajdonságokat, amelyek alapján a megfelelő vevő gyorsan eldöntheti, érdemes-e megtekintenie.
Amit általában érdemes megtenni
- rendrakás és felesleges tárgyak csökkentése;
- apró, zavaró hibák javítása;
- megfelelő világítás és tisztaság;
- személyes tárgyak visszafogása;
- áttekinthető alaprajz készítése;
- a fontos dokumentumok összerendezése.
Egy jó hirdetés alapjai
- valósághű, világos és megfelelő sorrendű fényképek;
- pontos alapterület és alapadatok;
- a valódi előnyök konkrét megfogalmazása;
- műszaki állapot és fontos felújítások;
- környezet, közlekedés és használati lehetőségek;
- olyan lényeges körülmények feltüntetése, amelyek a döntést érdemben befolyásolják.
A jó fotó és szöveg segít megérteni az ingatlant. A túlzó állítások vagy megtévesztő képek viszont rossz érdeklődőket hoznak, és a megtekintésen bizalomvesztést okoznak.
04 · Érdeklődők és megtekintések
Nem minden érdeklődőből lesz vevő, ezért érdemes előre tisztázni az alapokat.
Egy rövid előzetes egyeztetés sok fölösleges megtekintéstől kímélhet meg. A cél nem az érdeklődők kizárása, hanem annak tisztázása, hogy az ingatlan és az ügylet fő feltételei összeillenek-e a vevő elképzeléseivel.
Mikor szeretne költözni, és összeegyeztethető-e ez a te birtokbaadási lehetőségeddel?
Saját forrásból vagy hitelből vásárol-e, és reális-e a tervezett finanszírozási idő?
Ismeri-e az árat, az ingatlan fő paramétereit és azokat a körülményeket, amelyek számára kizáró okot jelenthetnek?
A megtekintések időpontját és a lakásba érkező személyeket kezeld tudatosan, különösen ha egyedül mutatod az ingatlant.
A korrekt tájékoztatás nemcsak bizalmi kérdés. Az adásvétel után előkerülő, korábban ismert és elhallgatott problémák komoly jogvitához vezethetnek. Kétséges esetben az ügyvéd tudja megmondani, hogyan érdemes az adott körülményt a szerződésben rendezni.
05 · Ajánlatok és tárgyalás
A legmagasabb ajánlat nem mindig a legjobb ajánlat.
Két hasonló vételárú ajánlat között nagy különbség lehet a finanszírozás, a fizetési ütemezés, a birtokbaadás vagy a feltételek bizonytalansága miatt. Az ajánlatokat ezért mindig egészben érdemes összehasonlítani.
Az áron kívül vizsgáld meg
- mekkora saját forrással rendelkezik a vevő;
- szükséges-e hitel, és mennyire előkészített;
- milyen fizetési határidőket vállal;
- mikor kéri a birtokbaadást;
- milyen feltételekhez köti az ajánlatát;
- milyen gyorsan képes szerződni.
Ha a vevő hitelből fizet, vagy ő maga is másik ingatlant értékesít, annak folyamata hatással lehet a te határidőidre is. A magasabb ár nem feltétlenül kompenzál egy bizonytalanul teljesíthető konstrukciót.
06 · Szerződés és teljesítés
A szerződésben az egész folyamatot rendezni kell, nem csak a vételárat.
Az adásvételi szerződés elkészítése ügyvédi feladat. Eladóként azonban neked is előre kell tudnod, mikor és milyen feltételekkel kapod meg a vételárrészeket, hogyan történik a tehermentesítés, és mikor tudod átadni a birtokot.
Tipikusan rendezendő kérdések
- vételár és fizetési ütemezés;
- foglaló, előleg és egyéb összegek jogcíme;
- fennálló hitel vagy más teher törlésének menete;
- banki finanszírozás feltételei és határidői;
- tulajdonjog-bejegyzéshez kapcsolódó nyilatkozatok;
- birtokbaadás és az ingatlanban maradó tartozékok.
Hitelből vásárló vevőnél
- számolj a banki értékbecslés és hitelbírálat idejével;
- legyen világos, mely vételárrész mikor teljesül;
- a szerződés feleljen meg a finanszírozó bank követelményeinek;
- fennálló eladói hitelnél a tehermentesítés lépéseit is össze kell hangolni.
07 · Adózás
Őrizd meg a megszerzéshez, felújításhoz és eladáshoz kapcsolódó bizonylatokat.
Magánszemély ingatlanértékesítésénél az adókötelezettség többek között attól függ, mikor szerezted az ingatlant, mekkora bevételed keletkezett és milyen igazolt, elszámolható költségeid vannak. Az elszámolható tételek bizonyításához számla vagy más megfelelő bizonylat szükséges.
Tipikusan fontos bizonylatok
- a korábbi megszerzésre fordított összeg dokumentumai;
- megszerzéssel kapcsolatos költségek, például illeték és ügyvédi díj;
- értéknövelő beruházások számlái;
- az értékesítéshez kapcsolódó igazolt kiadások;
- öröklés vagy más különleges szerzés esetén az érték megállapításának iratai.
Ha az ingatlanértékesítésből a hatályos szabályok szerint adóköteles jövedelem keletkezik, annak adómértéke jelenleg 15%.
A NAV jelenlegi tájékoztatója szerint a szerzés évét követő ötödik évben vagy később történő értékesítésnél a számított összeg adóköteles része 0%.
A tényleges jövedelemszámításnál az elszámolható költségek és a szerzés óta eltelt idő is számít. Különleges szerzési mód vagy összetettebb ügylet esetén ellenőrizd a NAV aktuális tájékoztatását vagy kérj szakértői segítséget.
08 · Ingatlanközvetítő
Egy jó közvetítő értékesítési folyamatot szervez, nem csak hirdetést tesz fel.
Az eladói oldalon a közvetítő legnagyobb értéke a piaci pozicionálás, az érdeklődők kezelése, a megtekintések megszervezése és az ajánlatok tárgyalásának koordinálása lehet. Egy jól működő partneri hálózat pedig további vevőkhöz is eljuttathatja az ingatlant.
Amiben hasznos lehet
- reális induló ár és értékesítési stratégia kialakítása;
- fényképek, alaprajz és hirdetési anyag előkészítése;
- több értékesítési csatorna kezelése;
- érdeklődők előzetes egyeztetése;
- megtekintések és visszajelzések szervezése;
- ajánlatok összehasonlítása és tárgyalás;
- finanszírozási problémák korai felismerése;
- ügyvéd, hitelközvetítő és más szereplők munkájának koordinálása.
Hogyan válassz közvetítőt?
- ismeri-e ténylegesen a helyi piacot;
- milyen konkrét marketinglépéseket vállal;
- milyen csatornákon hirdet;
- készít-e megfelelő fotót és alaprajzot;
- hogyan számol be az érdeklődésről és megtekintésekről;
- együttműködik-e más irodákkal;
- milyen a megbízási szerződés, a díj és a felmondás feltétele.
A szerződés aláírása előtt azt nézd meg, milyen konkrét munkát kapsz a díjért, hogyan történik a kapcsolattartás, és milyen feltételekkel szüntethető meg a megbízás.
09 · Birtokbaadás
Az eladás akkor zárul le, amikor a pénzügyi és fizikai átadás is rendezett.
A birtokbaadáskor készülő jegyzőkönyvben rögzítsétek az ingatlan állapotát, a mérőóraállásokat és az átadott eszközöket. Az időpontot úgy válasszátok meg, hogy összhangban legyen a szerződésben rögzített vételárfizetéssel.
Hivatalos források
Adózási és jogi kérdésnél az aktuális hivatalos tájékoztatás az elsődleges.
A részletszabályok változhatnak. Az alábbi oldalakon ellenőrizhetők az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó legfontosabb hivatalos információk.
Hasznos eszköz
Eladás előtt becsüld meg az esetleges adókötelezettséget is.
Az Ingatlankalauz adókalkulátora az egyszerű, magánszemélyt érintő ingatlaneladási esetek gyors áttekintésében segít.