A ténylegesen rendelkezésre álló pénz, amelyből nem kell mindent önerőként felhasználni.
Finanszírozás
Előbb legyen reális pénzügyi kereted, utána keress ingatlant.
A lakáshitel nem egyszerűen azt dönti el, mennyit tudsz még hozzátenni a megtakarításodhoz. Meghatározza a biztonságosan vállalható vételárat, a havi terhelést, az ügylet időzítését és azt is, milyen ingatlan finanszírozható egyáltalán.
01 · Saját keret
Három külön összeget érdemes meghatározni.
A megtakarítás, a bank által maximálisan nyújtható hitel és a számodra hosszú távon biztonságosan vállalható finanszírozás nem ugyanaz. A keresési ársávot az utolsóhoz érdemes igazítani.
A fedezet, a jövedelem, a meglévő tartozások és a bank szabályai által megengedett felső korlát.
Az a vételár és havi törlesztés, amely mellett a vásárlás után is marad pénzügyi mozgástér.
Ne az összes megtakarítás legyen az önerő.
Illeték, ügyvéd, költözés, biztosítás, banki költségek, felújítás és váratlan javítás is jelentkezhet. A vásárlás után megmaradó biztonsági tartalék a finanszírozási terv része.
02 · Önerő és HFM
A vételár és a bank által elfogadott ingatlanérték két külön szám.
A hitelfedezeti mutató (HFM) a felvehető hitelt a fedezetként szolgáló ingatlan hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékéhez köti. Ez az érték alacsonyabb is lehet annál az összegnél, amelyben az eladóval megállapodtál.
80%
Főszabály szerinti HUF jelzáloghitel HFM-limit
A szabályozói maximum nem jelenti azt, hogy a bank minden esetben ilyen arányig finanszíroz.
90%
Bizonyos kedvezményezett esetekben
Elsőlakás-vásárlóknál és egyes zöld hitelcéloknál a hatályos MNB-szabályok magasabb limitet is lehetővé tehetnek.
Miért kell mégis több önerő?
- a bank az ingatlant a vételárnál alacsonyabbra értékeli;
- a bank belső szabálya szigorúbb finanszírozási arányt alkalmaz;
- az ingatlan típusa vagy állapota miatt óvatosabb a hitelező;
- a jövedelem alapján kisebb hitelösszeg fér bele;
- más meglévő hitelek csökkentik a mozgásteredet.
03 · Jövedelem és JTM
A JTM a szabályozói plafon. A saját költségvetésednek ennél óvatosabbnak kell lennie.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) az igazolt, rendszeres havi nettó jövedelemhez viszonyítja az új és meglévő hitelterheket. 2026. január 1-től a szabályozás 800 000 Ft-os havi nettó jövedelmi küszöböt alkalmaz.
800 000 Ft alatti havi nettó jövedelemnél a főszabály szerinti JTM-limit.
800 000 Ft vagy afeletti havi nettó jövedelemnél a főszabály szerinti JTM-limit.
Az MNB a nagyobb kamatkockázat miatt szigorúbb JTM-korlátot alkalmaz.
A szabály szerint vállalható törlesztés nem feltétlenül kényelmesen vállalható törlesztés.
Lakhatás, gyermeknevelés, autó, megtakarítás, váratlan kiadások és a jövedelem esetleges csökkenése nem mind jelenik meg egy egyszerű szabályozói százalékban. Saját költségvetéssel is stresszteszteld a hitelt.
04 · Előminősítés
Az előminősítés még az ajánlattétel előtt sok bizonytalanságot kiszűr.
Bank vagy hitelközvetítő előzetesen meg tudja vizsgálni a jövedelmet, meglévő kötelezettségeket és a tervezett hitel nagyságrendjét. Ez nem végleges hitelígéret, mert az ingatlan és a teljes dokumentáció később még külön bírálat tárgya lesz.
Érdemes előkészíteni
- jövedelmi és munkaviszony-adatokat;
- meglévő hitelek és hitelkeretek adatait;
- saját forrás igazolható nagyságát;
- a tervezett vételár és hitel hozzávetőleges arányát;
- adóstárs bevonásának lehetőségét, ha releváns.
Mit kapsz tőle?
- reálisabb keresési ársávot;
- korábban látható finanszírozási akadályokat;
- becsülhetőbb havi törlesztést;
- jobb képet a szükséges önerőről;
- reálisabb szerződéses és folyósítási határidőt.
05 · Hitelek összehasonlítása
Ne csak a havi törlesztőrészletet vagy a reklámozott kamatot nézd.
Két azonos hitelösszegű ajánlat között a kamatozás, a futamidő, a THM, az induló költségek, a számlahasználati feltételek és a teljes visszafizetendő összeg miatt jelentős eltérés lehet.
Hosszú kamatperiódus vagy végig fix kamat
A törlesztőrészlet hosszabb időre előre ismert. Ez mérsékli a kamatváltozásból eredő kockázatot, de az induló kamat nem feltétlenül a legalacsonyabb.
Rövidebb kamatperiódus
Kezdetben kedvezőbbnek tűnhet, de a kamat újramegállapításakor a havi törlesztőrészlet is változhat. Hosszú futamidőnél ennek hatása jelentős lehet.
THM
A teljes hiteldíjmutató az ajánlatok költségének összehasonlítását segíti. Fontos mutató, de mellette nézd meg a teljes visszafizetendő összeget, a kamatozás módját és a feltételeket is.
Futamidő
Hosszabb futamidővel csökkenhet a havi törlesztés, viszont összességében több kamatot fizethetsz. Ne csak azt kérdezd, „belefér-e havonta”, hanem azt is, mennyibe kerül a hitel a végéig.
06 · Értékbecslés és fedezet
A jó jövedelem önmagában nem tesz minden ingatlant hitelezhetővé.
Jelzáloghitelnél a bank az ingatlant is vizsgálja. Az értékbecslés nemcsak árat becsül: a fedezet elfogadhatósága, jogi és műszaki sajátosságai is befolyásolhatják a finanszírozást.
Gyakori vizsgálati pontok
- ingatlan-nyilvántartási adatok és tulajdoni viszonyok;
- az ingatlan tényleges kialakítása és nyilvántartott állapota;
- forgalmi érték és értékesíthetőség;
- ingatlantípus, műszaki állapot és elhelyezkedés;
- terhek, jogok vagy más korlátozások.
Az értékbecslési kockázatot már az ajánlat előtt érdemes fejben tartani.
Ha a vételár magasabb a bank által elfogadott forgalmi értéknél, a különbséget nem feltétlenül tudod további hitellel kipótolni. Ez közvetlenül növelheti a szükséges saját forrást.
07 · Banki folyamat és adásvétel
A banki és az adásvételi folyamatot egyetlen időtervként kezeld.
Az adásvételi szerződés fizetési határidőinek összhangban kell lenniük a hitelbírálat, értékbecslés, szerződéskötés, esetleges közjegyzői ügyintézés és folyósítás várható idejével.
- 1. Előzetes keretSaját forrás, jövedelem, előminősítés.
- 2. Ingatlan kiválasztásaFinanszírozhatósági kockázatok áttekintése.
- 3. Ajánlat és szerződésA fizetési ütemezés igazítása a hitelhez.
- 4. Értékbecslés és hitelbírálatAz ügyfél és a fedezet teljes vizsgálata.
- 5. Hitel- és biztosítéki szerződésekA banki feltételek teljesítése.
- 6. FolyósításA szerződés szerinti feltételek teljesülése után.
Foglaló előtt különösen fontos a finanszírozási kockázat megértése.
Ha a vásárlás csak hitelből teljesíthető, a szerződéses kötelezettségek és a bank döntése közötti kockázatot ügyvéddel is át kell beszélni. A banki elutasítás önmagában nem feltétlenül szünteti meg az adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeket.
08 · Piaci és támogatott finanszírozás
A támogatott hitel is hitel, csak további jogosultsági feltételekkel.
Az államilag támogatott konstrukciók kamat-, életkor-, családi, ingatlanérték-, alapterület-, bentlakási vagy más feltételeket írhatnak elő. Ezek gyorsabban változnak, mint a finanszírozás általános alapelvei, ezért ezen az oldalon nem rögzítünk programonként olyan összeghatárokat, amelyek rövid idő alatt elavulhatnak.
Piaci lakáshitel
Az árazást elsősorban a bank kondíciói, a kamatkörnyezet, a jövedelmi és fedezeti helyzet, valamint az igényelt hitel paraméterei határozzák meg.
Támogatott konstrukció
A banki hitelbírálat mellett a program speciális jogosultsági feltételeinek is meg kell felelni. Egy kedvező kamat önmagában nem jelenti azt, hogy minden ingatlan vagy minden vevő jogosult rá.
09 · Eladói oldal
Az eladónak is értenie kell a hitelből fizető vevő időrendjét.
A vevő finanszírozása közvetlenül érinti a vételárrészletek határidejét és az ügylet biztonságát. Egy előminősített, megfelelő saját forrással rendelkező vevő finanszírozási helyzete lényegesen kiszámíthatóbb lehet, mint egy még előkészítetlen hiteligénylésé.
Az eladó számára fontos kérdések
- mekkora vételárrész érkezik saját forrásból;
- melyik rész függ banki folyósítástól;
- mikor várható az értékbecslés és a hiteldöntés;
- van-e fennálló eladói hitel, amelyet tehermentesíteni kell;
- összehangolható-e a folyósítás a birtokbaadással.
A legmagasabb ajánlat nem mindig a legbiztonságosabb.
Az ajánlat értékelésekor a vételár mellett a saját forrás, a hitel előkészítettsége, a teljesítési határidő és az esetleges további ingatlaneladás is számít.
Hivatalos források
A finanszírozásnál az aktuális kondíciókat mindig friss forrásból ellenőrizd.
Az adósságfék-szabályok, banki termékek és támogatott konstrukciók változhatnak. A következő MNB-oldalak az alapfogalmakhoz és összehasonlításhoz elsődleges hivatalos források.
Magyar Nemzeti Bank
MNB – Adósságfék-szabályok (HFM, JTM)
Hitelterhelhetőség és hitelfedezeti korlátok
Magyar Nemzeti Bank
MNB – Hasznos tanácsok hitelfelvétel előtt
Kamat, THM, futamidő, kamatperiódus és a hitelajánlatok összehasonlítása
Magyar Nemzeti Bank
MNB – Hitel, lízing
Fogyasztóvédelmi tájékoztatók hitelekről és a hitelfelvétel kockázatairól
Magyar Nemzeti Bank
MNB – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel termékek és feltételek
Magyar Nemzeti Bank
MNB – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel kalkulátor
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel ajánlatok összehasonlítása
Következő lépés
Ha a pénzügyi keret reális, indulhat az ingatlankeresés.
A vásárlási útmutató a finanszírozás után végigvezet a keresés, ellenőrzés, ajánlat és szerződés fontos pontjain.